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多家老牌酒店完成使命 面临抛售困境

    再过一两个月,文化假日酒店将彻底完成从酒店到写字楼的变身。在越来越多超五星级或六星级酒店闯入广州之际,一些曾经辉煌的老牌星级酒店却悄然完成其历史宿命。

    由越秀区原文化假日酒店改造后的写字楼,计划将于今年9月开业。这是广州继地中海酒店、富丽华大酒店、广州云山大酒店后,又一个酒店停业改造变身。在未来,广州还将有更多的老牌酒店被整体打包出售,它们均面临被新东家改头换面重新亮相的命运。

    金桥酒店悄然被收购变身公寓

    和往常一样,五羊新城的四星级金桥酒店仍然客来客往。近期入住这里一晚,一间单人房折后也需600元。鲜有人知道,该酒店其实已在悄然发生变化。今年春节前后,其楼下有名的中餐厅桃园馆已关闭。

    在浑然不觉中,广州一家投资公司已完成对它的收购,“花了几亿元整体收购回来,计划将改造成公寓出售,卖出去估计或有10亿元。”该投资公司此前收购的富丽华大酒店,改造成民间金融大厦后的销售状况良好。据该投资公司相关负责人透露,金桥酒店改公寓目前正在设计中,打算在原来酒店客房的基础上进行装修,“主要是下面餐馆类的改动大一些,等设计工作完成很快就可以装修,预计或可在今年对外销售”。

    目前,在售的云山国际公寓带装修单价在3.2万-3.5万元/平方米,其前身就是云山大酒店。云山大酒店挂牌四星级,位于先烈中路,曾是中央和广东省直党政机关接待定点饭店,但也逃不了被抛售并改造的宿命。

    而在前年底去年初,天河岗顶的星级酒店地中海酒店,亦在改造后出售16-29层的写字楼,每层32套,大概共有404套产品,其均价约2.1万元/平方米,面积在42至68平方米。和其它酒店一样,这些写字楼的前身也是酒店客房。早在2010年10月,珠光控股就发布公告表示以6.3亿港元收购了广州地中海酒店的部分产权。

    不少投资公司热衷买酒店改成公寓写字楼出售

    在上世纪八九十年代,广州尚未有什么写字楼出现时,租用酒店办公是一种趋势。受旧交易会区影响,中国大酒店、东方宾馆、花园酒店、63层的附楼及粤北大厦都曾有一些作为写字楼出租用。而在如今,一些酒店在面临各种竞争的情况下,也都选择走回老路子,或改为写字楼,或改为公寓。

    “酒店业收益其实蛮稳定的,但它属于劳动密集型产业。”一家已收购几家酒店的投资公司人士表示,一家酒店往往养着几百名员工,有的酒店在面临行业危机的情况下,可能就会选择出售;也有的酒店是为了转型,或为了填补其它方面的亏损,选择将酒店出售。该投资人士表示,目前市场上非常多的投资公司在物色类似的酒店来投资,往往是改造成公寓或写字楼出售。

    中原地产项目部总经理黄韬表示,目前不少酒店经营很困难,而广州的五星级酒店的价格基本上在全国一线城市中也是最低的。“经营得好的是少数,但这也不代表酒店业衰退。”黄韬认为,目前广州大部分酒店经营比较困难,因为展览会偏向在琶洲地区,而广州的酒店又基本主要依靠交易会。他认为,酒店转型做公寓或者写字楼,也是出路之一。而对于投资人来说,整体打包买下酒店,再分拆成公寓或写字楼出售,其间就可能赚到不少差价。

    酒店行业真的压力山大

    “这几年酒店行业的确面临很多情况,竞争激烈,盈利情况也有变化,受国家政策等影响,市场是淡了些。”广州地区酒店行业协会郑炜认为,酒店抛售或转型公寓或写字楼“属于正常的策略调整”。

    6月底中国旅游饭店业协会与仲量联行发布《中国饭店市场城市景气分析报告(2013)年刊》提及,“宏观政策的影响导致中国饭店业的客源构成还是以商务散客为主,接近40%,而商务团队则比2012年有明显下降。”

    “越来越多的开发商在建酒店的过程中开始缩减单个酒店的开发规模,更偏向于精品酒店,同时也开发服务式公寓。中国饭店集团在2013年的运行中呈现出快速扩张、市场分化以及收入下行压力较大等特征。”

    说法

    戴德梁行华中区写字楼/企业服务部主管及董事梁学森:

    传统酒店的出路就只有将产品慢慢转变

    旧式酒店因地制宜转型为写字楼或公寓非常可取。近几年珠江新城出现很多的国际级酒店,在这么大的酒店量中,一些传统的旧式酒店未来的生存空间会越来越小,它的出路就只有将产品慢慢转变。

    酒店转型还得因地制宜,比如文化假日酒店所处广州的旧CBD区域,在其改造成本不会太大的情况下,做成写字楼无疑是最合适的。而在非传统商业地段,则可以改造成公寓。因为将楼拆了再花大力气重建,其建筑成本相对高一些,而地块原本的规划也基本限制了容积率,倒不如直接内部改造,最简单的就是改成公寓或者写字楼。目前将酒店改成写字楼或公寓也在其它城市陆续出现。

    开发商将一些大型酒店引入酒店公司来代管,这种情况下的酒店回报率其实不高。但如果改造成写字楼或公寓出售,其回报率一定是很高的,当然也要视其改造的费用及投入。酒店在自身竞争力衰弱的情况下,将产品适当调整无疑是一个出路。

    案例

    富丽华大酒店变身公寓开盘不到一年去货约一半

    长堤大马路的富丽华大酒店,几乎是在广州民间金融街出现后就消失了。还是那栋楼还是那个地,外观变了样,内里变了样,如今是民间金融大厦。

    应该说,此酒店早年也是衔着金钥匙出世的。其与豪宅爱群荟景湾一路之隔,中高层可望珠江,走到珠江边只需一两分钟,于1993年开业。有关资料显示,它是新加坡富丽华在上世纪八十年代响应中国政府号召在广州建设的一家四星级酒店。

    但那些辉煌已然是过去时。约在2012年3月,富丽华大酒店停业改造。在此之前,它被一家投资公司整体收购,“包括整栋楼,还有300多名员工”。该投资公司人士介绍,其司收购后,给这些员工相应的赔偿将之遣散,很快就将酒店改造成一栋集公寓及写字楼于一体的大厦。

    富丽华大酒店总高28层,首层至8楼为商业,9楼以上约有客房480间。其改造基本按照原来的结构进行,改造后引进了立体停车系统,约有450套商务公寓,100余套办公公寓,6层商业,在去年9月底开盘时,带装修均价约3.5万元/平方米,但销售状况一般。

    今年5月8日,南都记者踩盘看见,该盘的销售均价调至带装修3.3万元/平方米。

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